一、         德山经济开发区房地产市场分析

常德市德山经济开发区位于常德市城区江南，素有“善德之源”的美誉，自1992年5月，经省人民政府批准，德山开发区正式宣告成立，开发区工委、管委享受市级经济审批权限，行使县级行政管理职能，辖区面积54平方公里，区域人口近10万。德山经济开发区设立之前，以常德纺机、常德棉纺、常德锦纶、德山酒业等一大批国有名牌企业组成的老工业基地，为德山经济开发区的设立奠定了基础。德山经济开发区历经15年的发展，总投资12亿元、总长37公里的“四纵四横”城市道路框架已形成，城市面积有5.8平方公里扩展到30平方公里。目前，德山经济开发区现有工业企业172家，其中规模以上的工业企业41家，外资企业8家，上市公司创办企业11家，德山已初步形成了米业、纸业、药业、纺织业等为主的支柱产业，德山工业已步入产业集群化发展。2008年初，市委书记武吉海在德山开发区工业项目建设专题会上的讲话，提出德山开发区按“工业新城、城市新区”的要求启动旧城改造和新城建设，工业地产和住宅地产同时发展的战略方针，为德山经济开发区工业新城的发展指明了方向。

从2006年开始，德山房地产市场也得到了迅猛的发展，市场供应总量急剧提升，德山生活湾、乐均山庄、香山一品、香山东和苑、泓德园、山水方园等一批住宅小区项目涌现出来。以上各个楼盘开发量均为低于10万平方米的规模较小项目，市场供应主要以多层住宅为主、小高层为辅，户型比例以120-130平方米三房两厅为主导户型。机遇与挑战并存的德山房地产市场同样是有人欢喜有人愁，基础设施的落后、规划设计的制约、行业发展的不规范、消费观念的固执、客户群体的单一等等都成为了德山各房产开发企业面临的难题。德山生活湾就因为对市场反映预期不足，对建设开发成本预算不明晰，导致出现一系列的不良后果，敢于首先吃螃蟹的人并不一定成为市场的宠儿，德山生活湾的教训也成为了德山房地产开发商很好的反面教材。目前德山新增住宅供应量仅不足15万平方米，以德山常住人口10万人计，自主型刚性需求日益增强，市场需求量将远远大于供应量。但随着2008年房地产市场大环境的影响，国家政策及舆论导向均影响了置业者的信心，观望与对峙成为了2008年的主题。通过下面几点的分析让我们有效的了解德山房地产市场：

1、          自主型为主，改善型为辅，客户群体单一，多层需求较大。

    德山开发区固有的消费群体特征决定了市场方向，德山工业园区的逐步升级，形成了一大部分新兴的年轻消费群体，自住型成为了需求主体。老德山工业基地较大部分居民，由于目前居住的住房为70年代初建设的老式住宅，户型结构极不合理、使用面积过小、居住环境较差、物业管理滞后、配套设施不健全等各方面因数，改善自有的住房条件也成为了购房置业的客户群体。现阶段德山房地产市场还不具备投资、租赁、商务等功能环境，外地炒家不会成为购房主力。现阶段德山房地产市场供应也仅以多层住宅为主，个别楼盘推出的小高层也很少，多层住宅开发也符合了当前德山房地产的市场定位。

2、          实用型三室两厅为市场主流

    舒适型的两室两厅和实用型三室两厅符合目前客户需求的主要户型，90-130平方米的户型面积成为大多数置业者选择主流。从现阶段德山新建及在建楼盘调查分析，也是以此户型范围为主。消费主力是以中等收入家庭群体为代表，大户型及高层遇冷可以看出，三房两厅将是德山房地产市场的主体。

3、          德山房地产板块的初步形成

随着城市“扩容提质”战略的提出，未来数年，我市城市化进程进一步加快，以北城中心板块、柳叶湖板块、桥南板块及德山板块四大板块来重新划分，以这四大板块建设为载体，以不同的城市功能定位拉动了常德经济的快速发展，常德市房地产业将迎来新的跨越。德山经济开发区以工业园区为龙头，带动新的CLD（中央生活区）的发展，德山将成为常德市房地产开发一个新的热土。

4、          交通（地段）、价格、楼盘品质决定市场反映

德山经济开发区现阶段区域地价还无法与市中心板块及柳叶板块相比，地理位置相对于其他板块有较大的劣势，交通及生活配套功能还有待提高，综合以上分析，在价格定位上是远远低于常德市整体平均水平。德山板块目前最缺乏一个高品质、高品位、多功能、有特色、配套完善的高档楼盘来支撑市场，缺乏大盘效应。

5、          现阶段德山在售楼盘分析

楼盘名称	价   格	折扣、促销政策	销售电话	其 它 说 明
德山生活湾	均价：1650元/㎡		7316333	二期共17栋，总户数约600户
香山一品	均价：1480元/㎡	一次性付款9.7折，按揭9.8折	7312333 7306777	总建筑面积20693 ㎡，总户数194户，目前清盘仅剩120㎡三房不到20套，均为顶层
香山东和苑	价格未定	发行VIP卡，还未开盘	7312333 7306777	总建筑面积5.5万㎡，总户数418户，8栋多层，2栋小高层组合而成，主力户型：88㎡两房，113-135㎡三房、145㎡四房
山水方园	均价：1580元/㎡	一次性付款9.8折，按揭9.9折	7634958	60㎡两房一厅、46㎡一房一厅、91㎡两房两厅、120㎡三房两厅为主力户型
泓德园	价格未定（预计均价：1650元/㎡）	发行VIP卡，金卡5万抵6万，银卡3万抵3.5万，未开盘	7303333 7309033
乐均山庄	均价：1400元/㎡	清盘扫尾	7312333	总建筑面积20693㎡，总户数194户

6、          各个楼盘调查结论

从以上各个楼盘对外公布价格的策略来看，如香山东和苑、泓德园等项目一直未公开销售价格，从而可以看出开发商对价格相当的敏感，对市场的预期相当不乐观。调查显示德山房价的价格区间为：多层（1380元—1680元/平方米之间），高层（1650—1850元/平方米之间）。随着房地产开发成本的逐年增高，成为带动德山房价的上涨的主要因数，但是与德山居民的心理预期却截然相反，迅猛上涨的房价与德山现有人均收入比例有逐步拉大趋势。从　国家统计局的论断数据显示：今年1到5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%，70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。说明房地产和宏观经济之间的紧密关系已经得到认同，宏观经济走弱势必造成房地产市场的弱势，认为股市、通胀经济不景气，没有购房能力的人越来越多而导致房价必然下跌，成为大多数消费者对楼市观望的认同点。从国家宏观市场结合德山本地经济状况分析，2008年必须维持现阶段楼价，深度挖掘当地客户资源，加大企业管理力度，增强资金抗风险能力是最终解决现阶段销售压力唯一办法。